Три дорогостоящие ошибки девелопера при создании курортного объекта

В инвестиционном процессе есть странная закономерность. Пока идёт обсуждение архитектуры курорта, речь обычно ведётся весьма обстоятельно с самых первых дней проекта: сколько корпусов строить, как расположить номера, какая площадь номеров, где будут ресторан, спа-центр и бассейн, какой объём займут технические помещения. Но стоит разговору перейти к территории, как детализация вдруг исчезает. В финансовой модели появляется строка одной цифрой - «благоустройство». Причём, появляется совершенно неожиданно, без всякого, подчас обоснования. Что именно за этой цифрой стоит и хватит ли заложенной суммы хотя бы на обязательные работы, нередко предполагается выяснить позднее.

Только позднее выясняется, что участок имеет сложный рельеф, воду нужно отводить, склоны - укреплять, инженерную защиту территории – предусматривать, а взрослые деревья невозможно посадить по цене небольших саженцев. В этот момент начинается болезненный пересмотр проекта.

О том, почему это происходит, Илья Мочалов говорил на конференции «Новая география роскоши: курорты, резиденции, инвестиции», которую в июле 2026 года проводил журнал Форбс. Дискуссия была посвящена премиальной курортной недвижимости, новым требованиям покупателей и тем качествам, которые сохраняют ценность объекта спустя годы. Разговор неизбежно пришёл к ландшафту. Потому что роскошный курорт не заканчивается у дверей гостиничного номера.

По опыту бюро «Илья Мочалов и Партнёры», особенно дорого девелоперу обходятся три заблуждения: попытка профинансировать территорию тем, что останется после строительства, приглашение ландшафтного архитектора в самом конце и взгляд на ландшафт как на декорацию вокруг готовых корпусов.

Ошибка первая: считать благоустройство остаточной статьёй расходов

На начальной стадии проекта сумма на благоустройство иногда появляется без самого проекта. Ещё неизвестно, сколько потребуется подпорных стен, как будут проходить прогулочные маршруты, где разместятся общественные зоны и можно ли сохранить существующие деревья. Но примерный бюджет уже назван.

Для простого городского двора подобная оценка тоже рискованна. Для курорта, особенно расположенного в горах, у моря или на территории старого санатория, она может оказаться совсем далека от реальности.

Ландшафтная часть начинается не с выбора растений. До посадок необходимо разобраться с отметками, движением воды, устойчивостью склонов, конструкциями дорожек и площадок. Иногда приходится рекультивировать почву, переносить инженерные сети, проектировать полив, укреплять берега. Если парк продолжается на кровле здания, появляется целый комплекс требований к конструкции, гидроизоляции, отводу воды и допустимым нагрузкам.

Снаружи гость увидит сад, но внутри этого сада всегда будет спрятана серьёзная инженерия.

Проблема обнаруживается, когда строительство уже идёт, а предварительная цифра начинает наполняться конкретными работами. Оказывается, что одни только подготовка территории и инженерная инфраструктура забирают заметную часть суммы. На растения, воду, освещение и оборудование общественных зон денег остаётся меньше, чем предполагалось.

Начинается оптимизация. Слово удобное, хотя за ним могут скрываться совершенно разные решения.

От одного декоративного элемента действительно можно отказаться без ущерба для проекта. Но если уменьшить размеры общественных пространств, убрать часть деревьев, упростить освещение и заменить долговечные покрытия на недорогие аналоги, изменится уже не смета, а сам курорт. Причём изменения редко происходят одномоментно. Проект слабеет постепенно: здесь сократили, там заменили, от чего-то решили временно отказаться. В итоге от первоначальной концепции остаётся только общая схема.

Особенно неприятно, когда продажи начались раньше и покупателям уже показали визуализации. На них гостиничные корпуса стоят среди взрослых деревьев, у воды устроены террасы, а дорожки уходят в настоящий парк. После ввода объекта вместо парка появляется редкие молодые посадки, которые, возможно, сформируются до уровня показанных 3D визуализаций лет через пятнадцать. Юридически обещания могут быть соблюдены, но человек чувствует разницу сразу.

Можно ли избежать таких ситуаций? Да, если бюджет появляется на самой первой предварительной проработке территории.

На стадии концепции не требуется выпускать все спецификации, рабочую документацию. Однако уже можно грубо оценить характер рельефа, определить состав основных зон, понять объём инженерной подготовки и выбрать палитру материалов. Для проекта появляется не отвлечённая сумма, а диапазон, связанный с реальными решениями.

Есть и второй вопрос, о котором иногда забывают: что будет происходить с территорией после открытия?

Курорт эксплуатируется гораздо интенсивнее частного сада. По дорожкам каждый день проходят сотни людей, покрытия контактируют с водой, реагентами и уборочной техникой, растения испытывают климатические нагрузки. Если материалы быстро стареют, а выбранные виды приходится постоянно лечить или заменять, недорогое решение перестаёт быть недорогим.

Поэтому экономия должна считаться не только на момент сдачи. Важно понимать, во что обойдутся уход, эксплуатация, ремонт и сохранение задуманного облика через пять или десять лет.

Ошибка вторая: позвать ландшафтного архитектора, когда всё уже решено

Фраза «нам осталось сделать благоустройство» обычно означает, что свободы для работы почти не осталось.

Корпуса стоят на своих местах. Подъездные пути согласованы. Инженерные сети заняли удобные коридоры. Возле главного входа предусмотрена парковка, а на единственном видовом участке разместилось техническое сооружение. Ландшафтному архитектору предлагают заполнить промежутки между готовыми элементами.

Он может аккуратно выполнить эту задачу. Подобрать растения, разработать покрытия, поставить скамейки и фонари. Но создать другую логику территории на этой стадии уже практически не возможно.

Предположим, на участке есть старая сосна с необычной формой кроны. Она могла бы стать главным акцентом парка, местом встречи и частью образа всего курорта. Но электрическая сеть запроектирована прямо через её корневую систему. Формально дерево ещё стоит. Фактически сохранить его во время строительства будет почти невозможно.

Или другой пример: из определённой точки открывается лучший вид на море. Если увидеть эту возможность в самом начале, там можно расположить террасу, небольшой амфитеатр или тихую зону отдыха. Когда здания и сети уже спроектированы, видовая точка вполне может оказаться за хозяйственным проездом.

В горах последствия поздних решений ещё серьёзнее. Положение корпуса влияет на объём земляных работ, высоту подпорных стен и маршруты движения по участку. Ошибка в нескольких отметках способна сделать прогулку неудобной, а доступную среду - чрезвычайно сложной и дорогой. Исправить это несколькими клумбами не получится.

По-хорошему ландшафтный архитектор нужен уже при выборе самого участка. Не для того, чтобы решить, какие сорта деревьев там будут расти. На этом этапе требуется другой взгляд - на саму возможность развития территории.

Что происходит с водой после сильного дождя? Куда ориентирован склон? Какие места получают слишком много солнца, а какие почти всегда остаются в тени? Насколько ценны существующие посадки? Где находятся основные видовые раскрытия? Какая часть участка пригодна для строительства, а какую разумнее оставить природной?

Ответы могут заметно повлиять и на мастер-план, и на финансовую модель.

Красивый крутой склон обещает эффектную архитектуру, но потребует значительных затрат на строительство. Участок с лесом даёт будущему курорту готовую атмосферу, если деревья удастся сохранить. Близость воды повышает привлекательность места, однако может осложнить гидрологию и согласования. Одни особенности становятся преимуществами, другие - ограничениями. Обычно они существуют одновременно.

Раннее участие ландшафтного архитектора не избавляет проект от сложности. Зато позволяет увидеть её до того, как решения окажутся зафиксированы в документации и бетоне.

Лучший результат получается тогда, когда архитектор зданий, ландшафтное бюро, инженеры и будущий оператор начинают разговаривать друг с другом не на финише, а во время формирования предварительной концепции. У каждого из них свой взгляд. Оператор думает о гостевых потоках и обслуживании. Инженеры - о работоспособности систем. Архитектор - о пространстве, фасадах, и номерографии. Ландшафтный архитектор удерживает связь между всем этим и самой территорией.

На одном из проектов здание было встроено в рельеф таким образом, что парк смог перейти на его эксплуатируемую кровлю. Со стороны человек воспринимает это как естественное продолжение прогулочного пространства. Но за внешней простотой стоит совместная работа архитекторов, конструкторов, инженеров и специалистов по ландшафту. Придумать такую схему после строительства здания было бы уже невозможно.

Ошибка третья: считать ландшафт красивым фоном

Когда заказчик говорит: «Здесь нам нужны кусты, газон и несколько лавочек», он предлагает набор предметов, но пока не ставит задачу.

Скамейка может стоять в месте, где летом невозможно находиться из-за солнца. Дорожка - вести вдоль парковки, хотя чуть выше открывается вид на горы. Дорогой фонарь - освещать площадку, на которой никто не задерживается. Все элементы присутствуют, а территории как целого нет.

Ландшафтная архитектура начинается с довольно простых человеческих вопросов. Что гость станет делать, когда выйдет из корпуса? Куда ему захочется пойти утром? Где он сможет побыть один? Куда отправится семья с ребёнком? Что будет происходить здесь вечером, в дождь или в прохладный сезон?

На хорошем курорте эти ответы не приходится искать по указателям. Пространство само ведёт человека: от входа - к саду, от сада - к воде, затем к видовой площадке, ресторану или спа. В одном месте маршрут расширяется и становится площадью, в другом сужается и уходит под деревья. Где-то хочется разговаривать, где-то - остановиться и помолчать.

Такие вещи трудно показать в перечне элементов благоустройства. Но именно их гость потом вспоминает.

Илья Мочалов во время конференции говорил о двух разных подходах к профессии. Первый предлагает привычный комплект: зелень, освещение, дорожки и малые архитектурные формы. Второй ищет смысл территории - то, ради чего она вообще создаётся и какой отклик должна вызвать у человека.

Этот смысл необязательно связан с чем-то грандиозным. Иногда достаточно одного точно найденного образа.

На одном из горных объектов таким образом появилась история старой сосны. Изначально на склоне не было выразительной точки, вокруг которой могла бы сложиться композиция. Тогда возникла идея дерева, стоявшего здесь словно бы задолго до появления курорта. Позднее на участок привезли из питомника многоствольную сосну в возрасте 50 лет - почти готовую природную скульптуру. Вокруг неё и начал собираться весь пейзаж.

В другом случае отправной точкой может стать местное название, легенда, характерный рисунок рельефа или традиция виноделия. Винный сад, например, способен быть одновременно парком, местом дегустаций, площадкой для церемоний и частью истории территории. Он уже не выглядит случайным украшением, которое можно без изменений перенести из Крыма на Алтай.

Для премиального объекта это особенно важно. Бассейном, хорошим рестораном и качественной отделкой состоятельного гостя сегодня трудно удивить. Он видел множество красивых отелей. Запоминается не количество дорогих элементов, а собственный характер, Дух места.

Есть у ландшафта и вполне практическая работа.

Парк может принимать мероприятия. Видовая площадка - становиться точкой притяжения не только для постояльцев, но и для внешних гостей. Сад рядом с рестораном поддерживает гастрономическую концепцию. Открытая терраса увеличивает возможности заведения в тёплый сезон. Прогулочный маршрут связывает удалённые части курорта и даёт человеку причину выйти из номера.

Это не значит, что каждый метр территории обязан напрямую приносить выручку. Иногда его функция - тишина, приватность или красивый вид из окна. Их труднее занести в таблицу, но они участвуют и в выборе номера, и в общей оценке курорта.

Отдельный разговор - всесезонность. Летом даже простая прогулочная территория может быть востребована. В ноябре одного газона и открытой площадки уже мало. Нужны защищённые маршруты, хорошее вечернее освещение, места, комфортные в ветер или дождь, связь парка с ресторанами, спа-комплексом и другими функциями.

Если обо всём этом думать заранее, территория не выключается из жизни объекта с окончанием высокого сезона.

Беда не приходит одна

Как правило, на голову сваливается сразу всё. Ландшафтного архитектора подключили поздно - значит, значительная часть решений уже не обсуждается. Объём необходимых работ оказался больше ожидаемого - начинается сокращение бюджета. После сокращений остаётся базовый набор элементов, и территория превращается именно в тот декоративный фон, которым её считали в начале.

Получается замкнутый круг. Проект как будто подтверждает исходное заблуждение: раз полноценного парка не получилось, значит, он и не был особенно нужен.

В действительности проблема возникла намного раньше.

Нормальная последовательность работы выглядит иначе. Сначала команда изучает место - без спешки и готовых ответов. Затем появляется общая идея курорта и понимание того, для кого он создаётся. Архитектура, ландшафт и требования оператора развиваются параллельно. Только после этого можно достаточно честно оценить бюджет и решить, какие элементы обязательны, какие допустимо реализовать позднее, а от каких лучше отказаться сразу.

Не все участки требуют сложного парка. Не каждому курорту нужны фонтаны, амфитеатры или крупномерные посадки. Иногда главное достоинство проекта - уже существующая природа, и задача архитектора состоит в том, чтобы не уничтожить её чрезмерным вмешательством.

Но даже решение «почти ничего не делать» должно быть профессиональным. Сохранить лес во время стройки бывает сложнее, чем посадить новый. Для этого нужно заранее определить охраняемые зоны, изменить движение техники и согласовать размещение сетей. Естественность тоже проектируется, просто не всегда заметно для посетителя.

Цена ошибки

После открытия курорта свежая отделка и новая мебель способны на некоторое время отвлечь внимание от территории. Настоящая проверка начинается позже.

Как выглядит парк через несколько сезонов? Удобно ли пользоваться им в дождь? Не пустуют ли общественные зоны? Сохранили ли покрытия первоначальный вид? Есть ли у гостя желание гулять, или он перемещается только между номером, рестораном и бассейном?

Именно в этот момент становится понятно, была ли территория частью замысла или её доделывали после всего остального.

Деревья растут, сады становятся взрослее, а грамотно устроенный парк с годами только приобретает характер. В этом его редкое преимущество перед многими другими составляющими проекта. Но оно проявляется лишь там, где изначально были правильно выбраны место, масштаб и способ реализации.

Поэтому ландшафтный архитектор нужен девелоперу не в тот момент, когда пора выбирать цвет тротуарной плитки. Его участие имеет наибольшую ценность раньше - при оценке участка, создании мастер-плана, расчёте бюджета и поиске образа будущего курорта.

Бюро «Илья Мочалов и Партнёры» работает с гостиничными, санаторными и курортными территориями на всех стадиях: от предпроектного анализа и концепции до рабочей документации и сопровождения строительства. Такой подход позволяет заранее увидеть ограничения участка, связать ландшафт с архитектурой и заложить в проект решения, которые не придётся спасать перед самым открытием.